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Costi, affitti e quotazioni: ecco tutti i numeri del mercato immobiliare a Salerno

Analisi dettagliata in tutte le zone della città, nel 2016 acquistate a Salerno 1.040 abitazioni, i dati dell'ufficio studi del Gruppo Tecnocasa

E’ stata presentata questa mattina l’analisi sul mercato immobiale, con un focus anche su Salerno città, dall’ufficio studi del Gruppo Tecnocasa, presso la Camera di Commercio di Salerno.

Nel secondo semestre 2016 le quotazioni delle abitazioni di Salerno sono stabili. Nel centro della città si assiste ad un ritorno degli investitori e in generale si nota una ripresa della domanda. Si registrano numerosi interventi di nuova costruzione, segno che il mercato sta ripartendo. Sul lungomare dovrebbero sorgere, in luogo dell’ex palazzo delle Poste, delle residenze ed un hotel di lusso; lavori anche a Mercatello e alla Marina d’Arechi presso il porto turistico.

DOMANDA E disponibilità DI SPESA: vince il trilocale

L’analisi della domanda vede la maggiore concentrazione del trilocale (46,5%), seguita dal bilocale (26,7%). Nel 30,6% dei casi i potenziali clienti esprimono budget compresi tra 170 e 249 mila €. In generale le fasce medio-alte a Salerno (da 170 a 349 mila €) hanno un’incidenza molto più elevata rispetto a quelle degli altri capoluoghi di provincia italiani, mentre quelle più basse pesano molto meno.

LOCAZIONI: domanda sostenuta

L’andamento dei canoni di locazione vede stabilità su due locali e trilocali. Positivo anche il mercato delle locazioni in termini di richieste, grazie ai lavoratori fuori sede e agli studenti universitari che studiano a Fisciano.

COMPRAVENDITE

Aumenta il numero di compravendite a Salerno: nel 2016 sono state acquistate 1.040 abitazioni pari a +3,8% rispetto al 2015.

Quotazioni inalterate anche nell’area centrale della città. Il semestre ha evidenziato un aumento del numero di richieste, grazie ad una maggiore disponibilità da parte degli istituti di credito e ad un ritorno degli investitori che non sempre però trovano piccoli tagli in zona, se non quelli ottenuti in passato da operazioni di frazionamento. Tra gli acquirenti anche persone che si trasferiscono dall’hinterland sud di Salerno e che ora riescono ad acquistare in città grazie ai prezzi più contenuti. Il mercato è prevalentemente interno, alimentato da famiglie in cerca della soluzione migliorativa, di 90-100 mq. La zona più costosa con immobili signorili è quella che si sviluppa sul lungomare Trieste dove ci sono palazzi signorili dei primi anni del 1900. Qui si possono toccare punte di 4500-5000 € al mq per soluzioni ristrutturate fronte mare. Hanno un ottimo appeal anche gli appartamenti di corso Garibaldi che si affacciano sul mare e che si valutano intorno a 4000 € al mq. Corso Vittorio Emanuele piace perché è un’isola pedonale ed è relativamente tranquilla. Le quotazioni di tutta quest’area sono comprese tra 4500 e 5000 € al mq per appartamenti in buono stato di manutenzione, ma si possono raggiungere punte di 5500-6000 € al mq per tipologie prestigiose e poste in prima fila sul mare. Nelle immediate vicinanze sorge l’area compresa tra piazza San Francesco, piazza XXIV Maggio, via Arce e via dei Principati, quest’ultima molto apprezzata per la presenza dei numerosi negozi. Le quotazioni oscillano tra 3000 e 3500 € al mq. Le zone più semicentrali come via Vernieri, via Pio XI e via Camillo Sorgente segnalano prezzi di circa 2200 € al mq: piacciono perché sono tranquille, con possibilità di parcheggio, offrono immobili degli anni ‘70 e per i prezzi più contenuti si prestano alla realizzazione di acquisti di metrature più ampie. Da segnalare che a ridosso del Centro, in zona Lungoirno, sono state ultimate nuove abitazioni in classe energetica A il cui valore si attesta su 3700-4000 € al mq. Un importante intervento inoltre è previsto sul lungomare, grazie all’acquisizione da parte di privati dell’ex Palazzo delle Poste e al progetto della completa ristrutturazione e della creazione di un hotel di lusso e di soluzioni residenziali. Si sono realizzati prezzi di 8mila € al mq. Da segnalare infine un’elevata richiesta di box auto in Centro, anche se i prezzi rimangono ancora alti rispetto alla disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti. Attualmente un box singolo ha un valore compreso tra 80 e 100 mila €. Buona la domanda di appartamenti in affitto nell’area centrale della città: la vicinanza del Tribunale determina una discreta domanda da parte di lavoratori trasfertisti del Cilento ma anche di professionisti che affittano immobili per realizzare studi professionali. Il canone mensile di questa tipologia è di 500-550 € al mese ed il contratto più utilizzato è il transitorio con cedolare secca.

Valori immobiliari invariati in zona Mercatello nella seconda parte dell’anno. I tempi di vendita sono in diminuzione e la domanda è in aumento dal momento che si assiste ad un rientro in città da parte di coloro che si sono trasferiti nell’hinterland. La tipologia più richiesta è quella da 90-100 mq, in buone condizioni, ben esposta e luminosa. Piacciono soprattutto le soluzioni posizionate nella zona centrale di Mercatello o Mercatello Bassa dove i prezzi si aggirano intorno a 2500 € al mq. A Mercatello Alta i valori immobiliari sono più contenuti, intorno a 2300-2400 € al mq, anche se le abitazioni con vista panoramica possono toccare i 2500-2600 € al mq. Chi volesse comprare villette a schiera si può orientare sull’area del parco Arbostella, nella zona di viale Verdi e di viale Wagner, dove ci sono sia appartamenti in condominio sia villette a schiera: i prezzi medi si attestano tra 3000 e 3100 € al mq. Monticelli è una zona collinare vicino a Pontecagnano Faiano interessata da diverse nuove costruzioni. Si tratta soprattutto di villette a schiera e palazzine il cui valore è di 2700-2800 € al mq. Sempre in zona Mercatello nuovi cantieri dovrebbero partire a breve e per queste nuove tipologie si prevedono valori di 3400-3500 € al mq. Altre nuove costruzioni sorgeranno in zona Marina D’Arechi dove c’è il porto turistico di Salerno: parte saranno in edilizia cooperativa e altre in edilizia privata e si scambiano a 3700-3800 € al mq. Positivo il mercato delle locazioni, numerose sono le richieste provenienti da personale di Italo e Decathlon, ve ne sono alcune anche da parte di studenti della vicina Facoltà di Medicina (Napoli, Potenza, bassa Calabria), ma la componente principale è costituita da famiglie e giovani coppie. Sono molto richiesti gli appartamenti di piccole dimensioni, i monolocali si affittano a 300 € al mese e i bilocali a 500 € al mese. Per l’uso abitativo si stipulano soprattutto contratti a canone concordato con la cedolare secca.

A Pastena nella seconda parte del 2016 si segnala un aumento delle compravendite di trilocali e quattro locali. La maggioranza delle richieste sono per l’abitazione principale, trilocali e quattro locali, possibilmente in buono stato. Sempre molto ricercati gli appartamenti con vista mare che si vendono con estrema facilità, il prezzo di queste soluzioni si aggira intorno a 2600-2700 € al mq. Pastena è un quartiere centrale ed è situato al centro tra Mercatello e Torrione. Le abitazioni più ambite sono quelle costruite negli anni ’60-’70 e posizionate sul lungomare Cristoforo Colombo, che si valutano circa 2700 € al mq in buono stato. Piacciono le soluzioni abitative di nuova costruzione che stanno sorgendo a Pastena Alta e che si vendono intorno a 3000 € al mq. Non lontano sorge il Quartiere Italia ubicato al ridosso della tangenziale di Pastena, con soluzioni in edilizia cooperativa degli anni ’80 che piace per la facilità di parcheggio e la tranquillità dovuta alla lontananza dal caos del centro: le abitazioni sono dotate di posto auto o box e si compravendono tra 2000 € al mq (se disposte su due livelli) e2400€ al mq (se disposte su un unico livello). Oltre la ferrovia si sviluppa un’area molto vasta con costruzioni di tipo economico popolare e altre di più recente realizzazione. A Pastena è alta la domanda di immobili in affitto, in particolare da parte di coloro che non riescono ad acquistare. In aumento rispetto al passato il ricorso al canone concordato con cedolare secca: un bilocale si affitta a 500 € al mese e un trilocale a 600 € al mese.

Nei quartieri di Carmine e di Fratte si registra una ripresa della domanda immobiliare orientata soprattutto su acquisti migliorativi da parte di famiglie che vivono in zona. Tra gli elementi più richiesti ci sono il riscaldamento (che non sempre è presente in zona) e il secondo bagno per chi compra i trilocali. La disponibilità di spesa varia a seconda della zona di riferimento: a Fratte si mettono in conto 80 mila € per i bilocali e 100 mila € per i trilocali; nel quartiere Carmine, invece, il budget sale rispettivamente a 150 e 180-200 mila €. La zona Carmine è maggiormente apprezzata perché sorge a ridosso del centro città e offre numerosi servizi. I valori medi per una soluzione ristrutturata nella zona più centrale sono di 2500-2600 € al mq per scendere a 1600-1800 € al mq per le soluzioni popolari della zona di Carmine Alta. Qui si toccano punte di 2200 € al mq. Fratte è un piccolo centro di 600-700 famiglie che offre case in edilizia popolare degli anni ’40 ex Ina Casa e condomini degli anni ’40-’50: per le prime tipologie le cifre sono di 800 – 1000€ al mq, per le seconde il prezzo sale a 1000 – 1100 € al mq. Il mercato delle locazioni sta attraversando un momento positivo, con richieste che provengono soprattutto da giovani coppie e da chi cerca un punto d’appoggio in città. Nel quartiere Carmine i trilocali si affittano a 500-550 € e i quadrilocali a 650-700 € al mese. In crescita anche il mercato delle locazioni transitorie a studenti fuorisede che studiano a Fisciano: una camera singola costa tra 200 e 250€ al mese; a Fratte, invece, i bilocali costano350, i trilocali 400-450 € e i quadrilocali non oltre 600 € al mese.

A Torrione il mercato immobiliare vede protagonisti acquirenti di prima casa. Sul lungomare Marconi si trovano per lo più palazzine degli anni ’60 prive di ascensore, con vista mare e che in buono stato si scambiano a prezzi medi di 2200-2300 € al mq. L’offerta sul lungomare di immobili di tipologia civile e in buono stato è contenuta e di conseguenza i valori raggiungono punte di 3500 € al mq. Piacciono anche le soluzioni anni ’60-’70 in edilizia residenziale presenti in via Posidonia e che si possono scambiare fino a 2700-2800 € al mq. Le migliori costruzioni in edilizia signorile sono presenti in alcuni condomini siti via Testa e in via Lungomare Tafuri e si scambiano a prezzi medi di 3000-3300 € al mq se godono della vista mare. L’area che va verso la stazione ferroviaria è quella meno quotata a causa del passaggio dei treni e le soluzioni che affacciano sui binari si scambiano a prezzi medi di 2200 € al mq. Il mercato delle locazioni è dinamico e si registra una buona domanda alimentata da lavoratori fuori sede che lavorano presso il centro commerciale sorto tra Salerno e Pellezzano e da famiglie. Per un trilocale si spendono 600-650 € al mese e si stipulano soprattutto contratti a canone concordato.

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